Основные положения генерального плана. Пояснительная записка (в сокращении)

5.2. Реализация проекта развития и динамика стоимости городских земель 

Реализация генерального плана осуществляется поэтапно через совокупность мероприятий, осуществляемых в некоторой последовательности. По мере осуществления этих мероприятий меняется функционально-планировочная структура города: появляются новые жилые районы, меняется структура и типы жилья, появляются центры общегородского и местного значения, новые места приложения труда, изменяется характер функционального использования крупных территорий, появляются новые транспортные магистрали, мосты, эстакады и т.д., а вместе с этим меняются функциональные взаимодействия и коммуникационные потоки между городскими территориями. Все это вместе взятое отражается на стоимости земли.

В настоящем разделе мы рассмотрим вопросы динамики стоимости городских земель во взаимосвязи с территориальным развитием города. Для прогнозирования динамики стоимости городских земель на этапах реализации генплана города используется методика и инструментальные средства ПМК LandUse. Цепочка взаимосвязей выглядит следующим образом: последовательность мероприятий по реализации генплана города - изменение функционально-планировочной ситуации - изменение стоимости городских земель. Последовательность мероприятий можно оптимизировать таким образом, чтобы интегральная стоимость городских земель за расчетный период была максимальной. 

Текущая и прогнозная оценка стоимости земель

Расчет постплановой оценки территории является частью работ по оценке последствий тех или иных проектных решений, влияющей на принятие окончательных проектных решений.

Понятия предплановой и постплановой оценки применимы к стартовой ситуации, имеющей место в самом начале процесса реализации генплана города. На более поздних стадиях эти термины заменяются более универсальными - текущая и прогнознаяоценка стоимости земель. При этом понятие текущей оценки может иметь либо истинный, реальный смысл, связанный с календарной датой проведения оценки, либо виртуальный смысл, когда некоторая перспективная ситуация рассматривается с позиции сегодняшнего дня как предположительно состоявшаяся. 

Постулаты прогнозной оценки. Прогнозная калибровка границ оценки

Прогнозная оценка стоимости городских земель строится на следующих методических принципах, или постулатах.

Стоимость земли на всех территориях города с течением времени только растет.

Любое конструктивное изменение функционально-планировочной структуры (ФПС) влечет за собой возрастание стоимости земли на всей территории города.

Максимальное возрастание стоимости земли при локальном изменении ФПС происходит в окрестности этого изменения и убывает по мере удаления от него.

При нескольких локальных изменениях ФПС каждое из них порождает свои изменения рельефа стоимости, а их совокупность - общий интегральный эффект, являющийся суперпозицией (наложением) локальных эффектов.

Общий рост стоимости земель происходит медленно, и существенные результаты его обнаруживаются в долгосрочной перспективе. Локальные изменения стоимости земель связаны с изменениями ФПС и обнаруживаются в значительно более короткие интервалы времени.

Рост стоимости городских земель с течением времени связан со многими причинами, такими как сокращение и исчерпание земельных ресурсов, ускорение темпов научно-технического прогресса и увеличение стоимости затрат времени людей на передвижения, развитие инженерной, транспортной, производственной и социальной инфраструктуры в городе и регионе, рост энергопотребления и обострение проблем энергосбережения и т.д. Это положение является общим и относится ко всем странам.

Особая ситуация имеет место в России, которая должна ликвидировать 30-кратный разрыв в уровне жизни по сравнению с развитыми европейскими странами, и рост стоимости земли в ближайшие 50-70 лет будет в первую очередь связан с общим ростом уровня жизни.

Любое изменение ФПС влияет на стоимость земель на всей территории города. Наиболее очевидно влияние новых элементов транспортной инфраструктуры - улично-дорожной сети и общественного транспорта: появление новой транспортной магистрали, транспортной развязки, моста, путепровода улучшает условия транспортной доступности не только в локальной окрестности, но и в целом по городу, а это, естественно, повышает стоимость всех городских земель. Появление новых центров тяготения общегородского или локального значения - специализированных рынков, крупных торговых центров, бизнес-центров и т.д. расширяет возможности выбора населения в отношении сферы услуг в целом по городу и является вкладом в общегородскую земельную ренту. Появление новых крупных производственных предприятий создает новые рабочие места и расширяет возможности выбора населения в отношении мест работы. Появление новых районов жилья ведет к росту численности населения города и росту трудовых и культурно-бытовых потоков, а отсюда - к росту коммуникационной компоненты стоимости земли.

Изменение стоимости земли при локальном изменении ФПС носит неравномерный характер: максимальное возрастание стоимости земли происходит в окрестности этого изменения и убывает по мере удаления от него. Так, появление транспортной магистрали через лес, связывающей Центральный и Автозаводской районы города, ведет к появлению в рельефе стоимости земли двух новых локальных вершин, изменяющих характер рельефа в окрестности концов этой магистрали, а также к общему поднятию стоимости земли в более широкой окрестности. По мере удаления от источника возмущения его последствия постепенно затухают, так что наименьший, крайне незначительный, рост стоимости земли имеет место на территориях, наиболее удаленных от него.

При нескольких локальных изменениях ФПС их совокупность порождает общий интегральный эффект, являющийся суперпозицией (наложением) локальных эффектов.

Общий рост стоимости земель происходит медленно. В каждый данный момент уровень стоимостей по базовым функциям определяется таблицей граничных значений - максимумов и минимумов, - имеющей фундаментальное значение и требующей корректировки (калибровки) через 5-10 лет. Локальные изменения стоимости земель происходят постоянно. Они связаны с изменениями ФПС и отражаются на рельефе стоимости, который формируется в процессе комплексной градостроительной оценки территории. В российских условиях и в динамически развивающемся городе, каким является Тольятти, пересчет стоимости земель имеет смысл производить ежегодно или каждые два года, с учетом реальных процессов изменения функционально-планировочной структуры.

Суммарная стоимость городских земель - интегральный показатель динамики городского развития

Как уже говорилось, стоимость городских земель является наиболее общей комплексной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города . Поверхность стоимости городских земель отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже такие социально-психологические характеристики как престиж и репутация различных городских районов.

В текущий момент времени (например, при существующем положении) каждый элемент территории используется под конкретную функцию, и текущая стоимость его земель определена. Если просуммировать стоимость городских земель по всем элементам территории, то мы получим числовую характеристику - суммарную стоимость земель .

Любое конструктивное изменение функционально- планировочной структуры влечет за собой возрастание стоимости земли на всей территории города.

Каждый среднесрочный временной отрезок t (например, отрезок продолжительностью в 5 лет) можно охарактеризовать двумя значениями суммарной стоимости земли s1 и s2 - в начальный и в конечный момент, причем s1 < s2. Если перерасчет стоимости земли осуществляется с интервалом в 5 лет, то график изменения стоимости во времени за этот период представляется возрастающей линейной функцией. Интеграл S этой функции геометрически представляет собой площадь трапеции с длинами оснований s1 и s2 и численно равен 

.

Величину S будем называть интегральным эффектом развития (ИЭР) за период t . Эта величина может рассматриваться как критерий оценки развития города в социально-экономическом, функционально- планировочном и экологическом отношениях в соответствующий период времени. Стратегия развития на данном временном отрезке тем успешнее, чем выше величина интегрального эффекта развития.

Оптимизация последовательности мероприятий по реализации генплана

Сумма среднесрочных интегральных эффектов развития за долгосрочный период развития T есть не что иное как интегральный эффект развития за период T. Величина T зависит не только от величины стоимости земли к концу этого периода, но и от характера роста величины s суммарной стоимости земель за период T. Если функция s(t) - выпуклая, то ее интеграл больше, чем интеграл линейной функции, и тем более - чем интеграл вогнутой функции. Это означает, что существенную роль играетне только перечень мероприятий, но и последовательность осуществления мероприятий по реализации генерального плана:чем выше экономический эффект мероприятия, тем раньше оно должно осуществляться .

Критерий интегрального эффекта развития приложим в первую очередь к верхним уровням управления развитием города - к градостроительному проектированию на уровне разработки генерального плана развития города и к стратегическому планированию городской администрации на уровне разработки целевых программ развития.

При разработке генерального плана города решаются важные для города вопросы функционального зонирования территории, развития улично-дорожной сети, развития городского общественного транспорта, развития инженерной инфраструктуры и др. При этом возникают различные варианты решения по каждой из этих подсистем, определяющие перечень мероприятий по реализации генплана. От того, насколько удачны принимаемые в генплане решения, зависит величина ИЭР при реализации генплана. Не меньшую роль играет и последовательность осуществления мероприятий , определяемая политикой реального финансирования мероприятий на уровне среднесрочного и краткосрочного планирования городской администрации.

Анализ эффективности альтернативных мероприятий

В процессе управления развитием города перед администрацией города постоянно стоит вопрос: в какие мероприятий следует вложить имеющиеся в данный момент весьма ограниченные средства, с тем чтобы получить наибольший эффект.

Для решения этого вопроса наилучшим является режим вычислительного эксперимента . Пусть имеются средства, которые в данный момент времени можно вложить либо в строительство крупного общественно-торгового центра, либо в строительство крупной автомагистрали общегородского значения. Стоимость и время осуществления обоих альтернативных мероприятий одинаковы.

Для решения вопроса о сравнительной эффективности обоих мероприятий проведем вычислительный эксперимент. В качестве стартовой ситуации будем в обоих случаях рассматривать текущую функционально-планировочную ситуацию.

Внесем в стартовую ситуацию изменения, связанные с предположительной реализацией строительства крупного общественно-торгового центра. Проведем расчет стоимости городских земель для всех базовых функций. По результатам расчета подсчитаем суммарную стоимость земель в новой ситуации.

Аналогичные расчеты проведем в предположении реализации строительства крупной автомагистрали общегородского значения.

Из двух альтернативных мероприятий более эффективным будет то, которое обеспечивает большую величину суммарной стоимости земель.