Основные положения генерального плана. Пояснительная записка (в сокращении)

3.2 ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО 

Современное состояние

Жилищный фонд г. Тольятти на 01.01.2001 г. составлял 12659,48 тыс.м² общей площади, в том числе 12131,25 тыс.м² общей площади (» 96%) обобществленный фонд и 528,23 тыс.м² общей площади (4,2%) индивидуальный фонд. Обобществленный фонд включает жилые дома и общежития, собственниками которых являются: муниципалитет, государство, ЖСК, ТСЖ, физические и юридические лица, а индивидуальный жилой фонд включает дома, являющиеся личной собственностью граждан.

Численность населения г. Тольятти на ту же дату – 738,6 тыс. человек, таким образом средняя обеспеченность жилищным фондом составила 17,1 м² общей площади на 1 жителя.

Размещение жилищного фонда в целом, а также обобществленного и индивидуального фондов приводится по жилым районам города: Автозаводскому, Центральному, Комсомольскому и по поселкам, подчиненным городской администрации, п. Федоровка, п. Поволжский, с. Н.-Матюшкино (см. таблицу).

Большая часть жилищного фонда города, а именно 58,6% размещается в Автозаводском районе, 23,3% – в Центральном районе, 16,2% – в Комсомольском районе, 1,3% – в пос. Поволжский, 0,7% – в пос. Федоровка и лишь 0,03% в с. Н.-Матюшкино.

Весь жилищный фонд Автозаводского района является обобществленным и составляет 61,1% от всего обобществленного фонда города. Большая часть индивидуального жилищного фонда города (73,7%) находится в Центральном районе.

По этажности жилищный фонд характеризуется следующими показателями. Половина его (» 51%) приходится на 6, 8, 9, 10, 11-этажные дома, около 30% – 4-5-этажные и 5,6% – 1-2-3-этажные. Дома 12-этажные и более составляют 13,9%.

Средняя этажность жилой застройки по городу составляет 5,9 этажа, при этом в Автозаводском районе она равна 7,8 этажа, в Центральном 4,0 этажа, в Комсомольском – 6,0 этажей, а в поселках – 2,9 этажа.

Город на 98,4% застроен каменными и кирпичными домами, которые практически все относятся к обобществленному жилищному фонду и только 1,6% жилой площади приходится на деревянные дома, 92,5% которых относится к индивидуальному фонду.

Техническое состояние жилых домов характеризуется следующими показателями: из обобществленного жилищного фонда 85,4% имеют износ до 30% и 14,5% домов имеют износ до 70%.

Половина жилых домов, находящихся в индивидуальной собственности граждан имеют износ до 30%, а 48,8% индивидуального фонда размещено в домах с износом до 65-70%.

Практически весь обобществленный фонд (более 99,5%) оборудован водопроводом, канализацией, центральным отоплением и горячим водоснабжением.

Индивидуальный жилищный фонд имеет центральное отопление (91,8%), газ (93,4%) и более половины его оборудовано водопроводом и канализацией (75,0% и 64,3% соответственно).

Характеристика существующего жилищного фонда города по этажности, материалу стен, техническому состоянию и благоустройству приводится в таблицах.

Расселение населения по районам города

Размещение жилищного фонда по районам города

Распределение жилищного фонда по этажности и районам города

Объемы жилищного строительства по районам города за период с 1990 г. по 2000 г. приведены в таблице. За этот период было введено 2415,2 тыс.м² общей площади обобществленного фонда при среднегодовом объеме 219,6 тыс.м². Около 78% объема жилищного строительства осуществлялась на свободной от застройки территории Автозаводского района, 13% – в Комсомольском районе на реконструируемых и свободных территориях и 9% – в Центральном районе.

Что касается индивидуального жилищного фонда, то на этот же период было отведено 12 земельных участков общей площадью 0,72 га для строительства индивидуальных домов, которые не были сданы в эксплуатацию.

Объемы жилищного строительства по районам города за период 1990-2000 гг. (тыс. м²)

 Основные технико-экономические показатели

Проектные решения

Расчет объемов нового жилищного строительства на расчетный срок произведен исходя из прогнозируемой численности населения города и с учетом мощностей строительной базы.

В задании на разработку генерального плана норма обеспеченности общей площадью одного жителя предусматривалась в размере 23 м². Однако, в настоящее время достигнуть такой обеспеченности не представляется возможным.

В проекте генерального плана принята расчетная норма обеспеченности общей площадью на одного жителя 21 м². В расчетной норме учтен среднегодовой прирост обеспеченности одного жителя в размере 0,3 м² общей площади.

Общий жилой фонд города на конец расчетного срока при численности населения 820 тыс. человек и принятой нормой обеспеченности составит порядка 17220 тыс. м² общей площади.

Справочно: За период с 1992 по 2000 гг. жилищный фонд увеличился с 10842,6 тыс. м² общей площади до 12659,5 тыс. м²; численность населения с 670,7 тыс. человек до 738,6 тыс. человек; жилищная обеспеченность общей площадью возросла с 16,2 м²/чел. до 17,1 м²/чел., т.е. на 0,9 м²/чел., что соответствует среднегодовому вводу в эксплуатацию 0,1 тыс. м² общей площади на одного жителя.

В настоящее время жилищный фонд города составляет 12659,5 тыс. м² общей площади при средней обеспеченности 17,1 м² на жителя.

На расчетный срок учтена убыль существующего жилого фонда в Центральном районе (кварталы 47, 61, 89-55 и 96) в связи с реконструктивными мероприятиями, которая составила 97,0 тыс. м² общей площади.

Возможность сохранения существующей застройки других кварталов города определена исходя из технического состояния жилищного фонда.

При сохранении 12562,5 тыс. м² общей площади существующего фонда, объем нового жилищного строительства составит порядка 4657,5 тыс. м² общей площади. Среднегодовые объемы жилищного строительства составят порядка 350-360 тыс. м²общей площади.

Следует отметить, что объем жилищного строительства за период 1990-2000 гг. составил 2415,2 тыс. м² общей площади, среднегодовой ввод, соответственно – порядка 220,0 тыс. м².Однако, в отдельные годы среднегодовой ввод достигал 320-375 тыс. м² общей площади.

По данным Департамента по строительству, архитектуре и землепользованию мэрии г. Тольятти ввод общей площади за 2001 год составил 224,0 тыс. м², а также прогнозируется дальнейшее увеличение объемов среднегодового ввода жилищного фонда до 380,0-390,0 тыс. м² общей площади, что свидетельствует о возможности увеличения существующих мощностей строительной базы города и может обеспечить ввод общей площади в среднем до 350,0 тыс. мІ в год.

Проектом генерального плана в пределах городской черты предусматривается дальнейшее развитие Автозаводского района, как на свободных территориях в западном направлении от Московского проспекта, так и на территориях существующей застройки.

Развитие Автозаводского района западнее Московского проспекта осуществляется, в основном, за счет строительства многоэтажной капитальной массовой застройки. Одновременно предусматривается среднеэтажная блокированная застройка (3-7 эт.). Наряду с многоквартирной застройкой в районе пос. Приморский размещается зона коттеджной застройки с небольшими приусадебными участками 0,04-0,06 га. На территориях существующей застройки предусматривается: в районе Ботанического сада – среднеэтажная блокированная застройка (3-7 эт.), по ул. 40 лет Победы – 2-4-этажная блокированная и многоэтажная застройки.

Проектом генерального плана предусматривается организация северного жилого района, расположенного на стыке Автозаводского и Центрального районов города. Новый жилой район войдет в состав Центрального района. Структура жилищного строительства, в основном, ориентирована на многоквартирную застройку (2-4-этажная блокированная застройка). Помимо массовой капитальной застройки предусматривается малоэтажное коттеджное строительство с приусадебными участками.

В Центральном районе предусматривается дальнейшее развитие уже сложившихся районов, а также организация нового жилого образования в акватории Жигулевского моря. В Центральном районе также предусматривается реконструкция сложившейся застройки.

В Комсомольском районе предусмотрены незначительные объемы жилищного строительства на территориях, прилегающих к поселку Жигулевское море (многоэтажное строительство), а также по ул. Коммунистической (среднеэтажная блокированная застройка).

Для размещения нового жилищного строительства в соответствии с принятой структурой жилищного строительства определены территории в Автозаводском, Центральном и Комсомольском районах общей емкостью порядка 816 га.

Размещение нового жилищного строительства по районам города и по типу застройки приведены в таблице.

Откорректированные объемы нового жилищного строительства приведены при рассмотрении конкретных площадок для его размещения.

В Автозаводском районе для размещения нового жилищного строительства рассмотрены территории общей емкостью порядка 350 га, в том числе: западнее Московского проспекта – 290 га, в существующей застройке Автозаводского района – 60 га.

На территории западнее Московского проспекта выбраны восемь участков для размещения многоэтажной застройки, среднеэтажной блокированной застройки (3-7 эт.) и коттеджной застройки.

На территории участков №1 (кв. 24), №3 (кв. 23) и №20 (кв. 22) предусматривается многоэтажное жилищное строительство (средняя этажность – 9 этажей). Ориентировочный жилищный фонд определен в размере 345,0 тыс. м², 370,0 тыс. м² и 380,0 тыс. м² общей площади соответственно, расселяемое население, при жилищной обеспеченности 23 м² общей площади на человека, суммарно составит порядка 47,5 тыс. человек.

На территории участков №2 (кв. 37) и №4 (кв. 35) жилищный фонд составит ориентировочно по 140,0 тыс. м² общей площади каждый, расселяемое население, суммарно по двум участкам – 12,0 тыс. человек. Принятая этажность – 12-16 этажей.

Таким образом, на территории 205 га, западнее Московского проспекта, предусматривается разместить многоэтажную застройку, общая площадь которой ориентировочно составит 1375,0 тыс. м², расселяемое население – 59,5 тыс. человек.

В 2002 году НПП «Экоград» разработал проект застройки кв. 36-уч. №6 и кв. 38-уч. №5. На территории участков суммарной емкостью 64,3 га размещается среднеэтажная блокированная застройка 3-7 этажей. Суммарный объем жилищного строительства – 400 тыс. м² общей площади, население – 14,3 тыс. человек.

На территории участка №7 площадью 20 га размещается коттеджная застройка. При принятом среднем размере дома 200 м² и коэффициенте семейности 3,5-3,6 человека, объем жилищного фонда может составить порядка 55 тыс. м² общей площади, население – 1 тыс. человек.

Суммарная площадь жилищного фонда на территории застройки западнее Московского проспекта определена в размере – 1830,0 тыс. м². По типам застройки жилищный фонд распределяется следующим образом:

• многоквартирная застройка - 97,0%

в том числе:

• многоэтажная застройка - 75,1%
• среднеэтажная блокированная застройка (3-7 эт.) - 21,9%
• коттеджная застройка - 3,0%

Показатели по жилищному строительству на территории западнее Московского проспекта приведены в таблице.

Застройка западнее Московского проспекта Автозаводского района

На территории существующей застройки Автозаводского района рассмотрены 3 участка для размещения многоквартирной застройки.

В настоящее время территории участка №8 осваиваются под многоэтажную застройку. При средней этажности 9 этажей численность расселяемого населения ориентировочно может составить 1,4 тыс. человек, при жилищной обеспеченности 23 м²общей площади на человека, жилищный фонд составит 32,7 тыс. м² общей площади.

Проект застройки микрорайона «Ботанический сад» (участок №10) разработан НПП «Экоград». На территории микрорайона предусматривается разместить среднеэтажную блокированную застройку (3-7 эт.) общей площадью 42,8 тыс. м², население – 1,8 тыс. человек.

ЦНИЭП жилища разработана схема планировочной структуры микрорайона «Новый» (участок №9, 9а) и определены основные технико-экономические показатели застройки. Численность населения составляет 10 тыс. человек, жилищный фонд – 249,5 тыс. м² общей площади.

Суммарная площадь жилищного фонда по участкам застройки №№ 8, 9 , 9а и №10 определена в размере 325,0 тыс. м², расселяемое население – 13,2 тыс. человек. Жилищный фонд на рассматриваемой территории размещается в многоквартирной застройке (многоэтажная застройка – 62,7%, среднеэтажная блокированная застройка – 13,2%, 2-4-этажная блокированная застройка – 24,2%).

Показатели по жилищному строительству на территории существующей застройки Автозаводского района приведены в таблице.

Застройка в существующей части Автозаводского района

На конец расчетного срока объем жилищного строительства в Автозаводском районе составит порядка 2155,0 тыс. м² общей площади. Основной объем нового жилищного фонда (85%) размещается на территории западнее Московского проспекта.

Доминирующее значение в Автозаводском районе имеет многоэтажная застройка, в которой размещается 73,3% жилищного фонда, в среднеэтажной блокированной застройке – 20,5%, в 2-4-этажной блокированной застройке – 3,6%, в 1-2-3-этажной коттеджной застройке – 2,6%.

Сводные данные по объему жилищного строительства и расселяемому населению по Автозаводскому району приведены в таблице.

На конец расчетного срока жилищный фонд Автозаводского района составит 9568,3 тыс. м² общей площади, в том числе многоквартирный – 9513,3 тыс. м² общей площади, индивидуальный – 55,0 тыс. м² общей площади.

Существующий жилищный фонд района предлагается сохранить в полном объеме.

Всего застройка в Автозаводском районе

Равнозначным по объему жилищного строительства является Центральный район.

В Центральном районе для размещения нового жилищного строительства рассмотрены территории общей емкостью 443 га. Дислокация территорий следующая: севернее Южного шоссе (Северная застройка) и на территории существующей застройки, включая намывные территории акватории Жигулевского моря.

Северная застройка включает три участка для размещения нового жилищного фонда, где предусматривается разместить застройку двух типов – многоквартирную и индивидуальную (коттеджную).

Основной объем нового жилищного строительства (более 64%) Северной застройки предусматривается разместить на территории участка №14 (площадь – 130 га). Жилищный фонд 2-4-этажной застройки определен в размере 690 тым. мІ, расселяемое население – 30,0 тыс. человек.

Многоэтажную застройку предлагается осуществить на территории участка №12 площадью 20,0 га. Жилищный фонд, размещаемый в многоэтажной застройке, ориентировочно составит 130тыс. м² общей площади, расселяемое население – 5,7 тыс. человек.

Размещение коттеджной застройки предусматривается на территории участка № 13, 13а площадью 100 га, жилищный фонд рассчитан в размере 255,0 тыс. м² общей площади.

Общий новый жилищный фонд Северной застройки составит порядка 1075,0 тыс. м² общей площади. По этажности жилищный фонд распределяется следующим образом: 9-этажный – 12%, 2-4-этажный – 64%, 1-2-3-этажный – 24%.

Показатели жилищного строительства Северной застройки приведены в таблице.

Северная застройка

В Центральном районе на территории существующей застройки и на намывных территориях акватории Жигулевского моряпредлагается разместить многоквартирную застройку – многоэтажная застройка, среднеэтажная застройка и 2-4-этажная блокированная застройка.

На территории участка №15 площадью 20 га, расположенного по ул. Лесной, размещается 2-4-этажная блокированная застройка, жилищный фонд которой ориентировочно составит 105,0 тыс. м² общей площади, расселяемое население – 4,5 тыс. человек.

В районе ул. Баныкина (участок №17) предлагается разместить многоэтажную застройку, жилищный фонд которой составит порядка 42,0 тыс. м² общей площади. Средняя этажность – 16 этажей.

На территории участка 17а, расположенного в районе улиц Мира, Голосова, Лениградская будет размещаться многоэтажная застройка (24 эт.) и 2-4-этажная блокированная застройка, жилищный фонд определен в размере порядка 100,0 тыс. м² общей площади.

Наибольший объем жилищного строительства – 680,0 тыс. м² общей площади (около 60%) предусматривается разместить в среднеэтажной блокированной застройке (3-7 эт.) на намывных территориях акватории Жигулевского моря.

Одновременно с новым жилищным строительством в Центральном районе предлагается осуществить реконструкцию существующей застройки с целью повышения плотности жилищного фонда.

Для проведения реконструкции по предложению Администрации города были выбраны кварталы №№ 47 (частично), 61, 89-55 и 96 (участок №16).

Квартал №47 – зона реконструкции вдоль улицы Жилина, а также частично захватывает улицы Мира, Строителей, Садовую.

Квартал №61 – расположен между улицами Мира, Жилина, Ленинградской и Советской.

Квартал №89-55 – расположен между улицами Мира, Советской, Ленинградской и Ушакова.

Квартал №96 – расположен между улицами Ленинградская, Советская, Баныкина и Ушакова.

Общая территория реконструкции составляет » 47,0 га.

Жилищный фонд этих кварталов состоит из 4-5-этажных домов (панельных, блочных, кирпичных) пятидесятых и шестидесятых годов застройки, не имеющих современного уровня инженерного оборудования. Горячее водоснабжение осуществляется при помощи колонок и бойлеров.

В связи с этим, в проекте была проделана работа на уровне концепции по определению состава и объема мероприятий, проводимых в условиях реконструкции сложившейся застройки в этих кварталах.

Реконструктивные мероприятия предусматривают снос » 50% существующего жилищного фонда под многоэтажное строительство (средняя этажность – 9 этажей) и модернизацию оставшегося жилого фонда.

Модернизация предусматривает реконструкцию жилых домов путем:

• Надстройки 1-2-х этажей, что повысит уровень жилищной обеспеченности населения общей площадью и придаст домам более современный вид;
• Улучшения условий инженерного обеспечения.

Предполагается, что общий объем сноса по всем кварталам может составить 97,0 тыс. м² общей площади, из которых 1,2 тыс. м² общей площади приходится на 2-этажные дома, 42,8 тыс. м² общей площади – на 4-этажные дома и 53,0 тыс. м² общей площади – на 5-этажные дома.

Модернизации подлежат 85,1 тыс. м² общей площади, в том числе: 28,8 тыс. м² общей площади – 4-этажные дома, 56,3 тыс. м²общей площади – 5-этажные дома.

Объемы сноса и модернизации существующего жилищного фонда, а также объемы нового жилищного строительства по кварталам представлены в таблице (тыс. м² общей площади)

Застройка в Центральном районе

Всего по Центральному району на конец расчетного срока новый жилищный фонд составит 2210,0 тыс. м² общей площади, включающий многоквартирную застройку – 1955,0 тыс. м² (88,5%) и коттеджную застройку – 255,0 тыс. м² (11,5%).

По этажности в Центральном районе основной является 2-4-этажная блокированная застройка - 38,2% нового жилищного фонда, многоэтажная застройка – 19,5%, среднеэтажная застройка – 30,8%, коттеджная застройка – 11,5%.

Сводные данные по объему жилищного строительства и расселяемому населению приведены в таблице.

На конец расчетного срока жилищный фонд Центрального района с учетом существующего сохраняемого жилищного фонда и нового строительства составит 5063,0 тыс. м² общей площади.

Всего застройка в Центральном районе

В Комсомольском районе для размещения нового жилищного строительства рассматриваются два участка для размещения многоквартирной застройки.

Участок №18, расположенный по улице Коммунистической, территория которого составляет 15 га, предлагается застраивать среднеэтажной блокированной застройкой (3-7 эт.).

Участок №19 (поселок Жигулевское море). Под многоэтажную застройку предусматривается отвести территорию 8,5 га.

Сводные данные по жилищному строительству приведены в таблице.

Всего застройка в Комсомольском районе

На конец расчетного срока жилищный фонд Комсомольского района с учетом существующего сохраняемого жилищного фонда и нового строительства составит 2446,2 тыс. м² общей площади.

Показатели по новому жилищному строительству в целом по городу и районам приведены в таблице.

На расчетный срок генерального плана, на основании градоэкологической емкости рассматриваемых территорий и при принятой структуре жилищного строительства по темпам застройки и этажности, объем нового жилищного строительства ориентировочно определен в размере 4,5 млн. м² общей площади.

По типам застройки новый жилищный фонд характеризуется следующими показателями: многоквартирный – 4,2 млн. м² (93%), индивидуальный жилищный фонд – 0,3 млн. м² (7%).

По этажности новый жилищный фонд города распределяется следующим образом: многоэтажный – 2,07 млн. м² (45,7%), среднеэтажный блокированный (3-7 эт.) – 1,21 млн. м² (26,9%), 2-4-этажный блокированный – 0,92 млн. м² (20,4%), индивидуальный жилищный фонд (1-2-3-эт.) – 0,31 млн. м² общей площади (7,0%).

Основной объем многоэтажного жилищного строительства (76,4%) предусматривается разместить в Автозаводском районе, среднеэтажная блокированная застройка (56%) – в Центральном районе, 2-4-этажная блокированная застройка (91,5%) – в Центральном районе.

На конец расчетного срока генерального плана (2015 г.), при сохранении существующего жилищного фонда в размере 12,56 млн. м² общей площади и новом жилищном строительстве – 4,51 млн. м² общей площади, общий объем жилищного фонда города составит ориентировочно 17,07 млн. м² общей площади, в том числе по районам города:

• Автозаводский – 9,57 млн. м² (56,0%);
• Центральный – 5,06 млн. м² (29,7%);
• Комсомольский – 2,44 млн. м² (14,3%).

Структура жилищного фонда по этажности по районам города ориентировочно составит:

Автозаводский район

• многоэтажный – 78,5%;
• 4-5-этажный – 15,5%;
• 3-7-этажный блокированный – 4,6%;
• 2-4-этажный блокированный – 0,8%;
• 1-2-3-этажный – 0,6%.

Центральный район

• многоэтажный – 25,8%;
• 4-5-этажный – 29,4%;
• 3-7-этажный блокированный – 13,4%;
• 2-4-этажный блокированный – 16,7%;
• 1-2-3-этажный – 14,7%.

Комсомольский район

• многоэтажный – 59,0%;
• 4-5-этажный – 28,2%;
• 3-7-этажный блокированный – 3,8%;
• 1-2-3-этажный – 9,0%.

Средняя жилищная обеспеченность населения общей площадью в целом по городу возрастет с 17,1 м²/чел. в настоящее время до 20,8 м²/чел., т.е. на 3,7 м²/чел. к концу расчетного срока.

Показатели жилищного строительства

Расчетное перспективное население

*⁾ Численность населения Комсомольского района приведена вместе с поселками.